RESUELTO EL MISTERIO DEL MINISTERIO….

Del Ministerio de Vivienda para ser más precisos. Y es que después de llevar todo un año especulando con el “stock” de viviendas terminadas sin vender, ya sabemos que a finales de 2008 las existencias de pisos sumaban la friolera de 613.000. Y Si se incluyen los 384.000 pisos que están actualmente en construcción y aún no se han vendido sobre plano, práctica habitual no hace mucho la cantidad ascendería a 997.562, practicamente 1 Millón de viviendas en stock. Esos últimos 384.000 pisos son en concreto un 61,3% de los que están actualmente en construcción que curiosamente ascienden a 627.000 casi la misma cifra que los que conforman el stock de los invendidos.

Son datos claro está del Ministerio de Vivienda y como suele ocurrir son bastantes discordantes con lo que opinan otras voces del sector, pero en principio los tomaremos como válidos y puesto que la creación de hogares en España se calcula en 450.000 anuales en condiciones normales, hará falta como mínimo entre uno y dos años en absorber el stock de vivienda nueva, pese a que las condiciones actuales no inviten a crear hogares.

Pero si queremos realmente conocer cuando se liquidará el stock que lastra el sector inmobiliario y de rebote la economía española no deberíamos olvidar que son datos referentes a la vivienda de obra nueva “no habitada” es decir la que vende directamente el promotor. Por lo tanto se está obviando a todo aquel inversor que compró en los últimos años para revender y pese a ser producto de la especulación no deja de ser vivienda “no habitada”. Tampoco se está teniendo en cuenta la vivienda “si habitada”, la que conocemos como “de segunda mano” y pretenden vender los particulares que no son especuladores, ni inversores ni promotores.
Así pues, quizás el “stock” seguirá siendo un misterio pese al último y esperado informe del Ministerio.

¿SEGUIRA BAJANDO EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA?

Si hacemos caso del último estudio publicado por Citigrup el precio de la vivienda en España seguirá cayendo por lo menos un 20% más. Interesante estudio el de Citigrup, basado a su vez en los trabajos publicados por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) que vienen a decir algo así: en todo ciclo inmobiliario el descenso de los precios acostumbra a durar cinco años por lo menos y el ajuste de los mismos alcanza el 25% como término medio.
Citigrup nos compara con países como EEUU y Reino Unido que siguieron también un ciclo alcista los últimos años, pero que a diferencia de nosotros, tras el Boom el precio de sus viviendas se ha recortado un 34% en el caso de los americanos y un 23% en el de los ingleses, mientras que nosotros tan sólo hemos perdido un 7,3%. Como es sabido cada país es diferente y además no somos el único país que se sale de su teoría, en Francia, Italia y Holanda entre otros tampoco han caído los precios al nivel “esperado”.

No obstante si atendemos a las variables que marcan el precio de la vivienda, es decir: tipos de interés, PIB per cápita y población no hay forma de justificar por qué nuestros precios no acaban de derrumbarse como deberían según los mandamientos de la OCDE. Para aquellos a los que le falle la memoria convendría recordar el porqué de nuestro espectacular BOOM:
1) fuimos el país con un mayor crecimiento de población con edad y posibilidades de comprar una vivienda de la zona Euro, aquí tenemos la primera de las variables “la población”.
2) Entre 1996 y 2006 sufrimos, perdón, gozamos la mayor caída de los tipos de interés jamás soñada. Ya tenemos la variable “tipos de interés”
3) Y por lo que respecta a la variable “PIB per cápita” no hace falta recordar qué país se convirtió por méritos propios en el campeón europeo en crecimiento de la última década. La euforia era tal que el presidente de nuestro Gobierno predijo en 2007: “España igualará o superará ligeramente a Alemania en renta per cápita en 2010”… No comment.

Por desgracia las mismas variables que nos hicieron crecer hace unos años no nos son nada favorables de cara al futuro. EN la actualidad nos encontramos con que cada vez hay menos gente con posibilidades de adquirir una vivienda, con unos tipos de interés que han tocado suelo y no tienen posibilidad de caer más y con un PIB per cápita…. El PIB per cápita supuestamente debería estar dando alcance ya al alemán pero la realidad es que aún se encuentra 4 puntos por debajo de la media de la eurozona y estima Citigrup que la tendencia de crecimiento será negativa.
Para quienes piensen que un banco americano como Citigrup no está cualificado para estimar la evolución de los precios de nuestro mercado inmobiliario quizás prefieran otro estudio, en este caso efectuado por el BBVA, que pronostica una caída del 25% de los precios de la vivienda. Parece que los expertos lo tienen claro: la vivienda seguirá bajando en España.