LA LISTA DE LOS 20 ERRORES...

El asombro de los Dioses. probablemente 1590, Hans von Aachen

A partir de una serie de conversaciones con economistas expertos en el sector inmobiliario, entre ellos  Gonzalo Bernardos  o Jesús Gil, el diario el Mundo ha realizado una lista de 20 errores que no deberían cometerse para evitar caer de nuevo en la actual ruina inmobiliaria, aquí los presentamos tal y como nos han llegado a través de idealista. El deseo de todos es que no vuelva a ocurrir, en eso estaremos todos de acuerdo,  sobre la lista habrá opiniones para todos los gustos...

1) mirar más al ciudadano para saber manejar oferta y demanda teniendo siempre en cuenta que el sector inmobiliario es algo cíclico y con un proceso de maduración largo

2) hacer un estudio de los planes generales de cada municipio superior a los 50.000 habitantes

3) comprobar la evolución de la demografía, tanto si hay inmigración como crecimiento

4) realizar estudios de verdad del mercado en el nuevo escenario de desaparición de las hipotecas al 100% y las subidas de precios

5) sustituir al promotor clásico por un agente promotor residencial, que puede ser el propietario del suelo, el constructor, los técnicos de la obra, los arquitectos o los que comercializan, para reducir el precio de venta en un 20 o 30%

6) reducir los costes para controlar y bajar más los precios

7) que sólo se pida financiación del 40% o 50% del proyecto promocional y que el resto se vaya construyendo y pagando

8) que la banca vuelva a dar créditos a las empresas

9) que las empresas compren ahora suelo para construir en dos o tres años, ya que el suelo ha bajado más que la vivienda

10) limitar la liquidez para dar equilibrio al mercado y evitar la especulación

11) industrializar el proceso de promoción de la vivienda para homogeneizar el plazo de cada fase y calcular el coste de la vivienda como producto final

12) vuelta al tipo de interés fijo en las hipotecas y con un plazo que no sea una esclavitud de por vida, por ejemplo 20 años como máximo, para que los pisos no suban y bajen al ritmo de los tipos de interés

13) que los precios bajen hasta los niveles de 2000 o 2001

14) no financiar al promotor si no tiene licencia de obra y pre comercializada el 50% de la promoción

15) que las compras sobre plano se hagan ante notario y pagar en ese momento todos los impuestos (un 10% del precio de la vivienda)

16) diversificar tipologías y no hacer sólo casas rígidas de 3 dormitorios

17) apostar por el alquiler en cualquiera de sus opciones

18) volver a hacer casas de 100-125 metros cuadrados

19) en las ciudades de 500.000 habitantes o más elevar la densidad a 100 viviendas por hectárea (10.000 m2) y en las pequeñas actual acorde con la tradición

20) no sólo pensar en los jóvenes al construir casas, sino también la que clase media/alta que es la que compra su casa definitiva

EN MUCHOS LUGARES COMPRAR UN PISO YA ES UNA BUENA DECISIÓN

No lo digo yo, es cosa de Gonzalo Bernardos, Doctor en Económicas por la UB, Profesor del Departamento de Teoría Económica (UB) y Director del Master de Asesoría y Consultoría, fue profesor mío en la Universidad y desde entonces sigo sus conferencias y apariciones en los medios, ya que se ha convertido en uno de los más acertados analistas inmobiliarios del momento. Durante el transcurso de un encuentro profesional la semana pasada en Barcelona nos volvió a sorprender a todos con su optimismo y sus predicciones.

¿Cómo será 2009?
Pues no será un buen año ni mucho menos, pero si que aumentarán las ventas de viviendas significativamente. Como mínimo no será un año tan duro como 2008. Se venderá, pero sólo allí dónde se junten dos factores: UBICACIÓN y PRECIO. Según Bernardos hay unos 400.000 pisos en España que son invendibles, la mayoría se encuentran en determinadas poblaciones con un exceso de oferta para 35 años. Allí no se venderá. Por lo que respecta a los precios a día de hoy empiezan a encontrarse oportunidades tras bajadas del 20-30 %. Eso sí, los precios de 2006 no los volveremos a ver en la próxima década. Hay que vender a los precios correctos. Esa es la clave, el precio correcto y la ubicación adecuada, por ahí empezará a recuperarse el mercado este 2009. ¿Cuál sería un precio de referencia bueno? Los precios que se pagaban en 2003, más no bajarán.

La recuperación de las ventas va a estar sustentada en una bajada de los tipos de interés que llagará al 2% a finales de año y un Euribor que caerá por debajo del 3% según el optimista Bernardos, quien en febrero de 2006 no lo era tanto y vaticinó la caída de los precios de la vivienda un 20% entre 2007 y 2009. Sorprendente,¿verdad?; quién lo iba a pensar entonces…. fue muy criticado en su momento por excesivamente pesimista, pero a día de hoy todos reconocen que incluso se quedó corto.
Por su parte, los bancos y cajas darán más créditos hipotecarios debido al suministro de mayor liquidez aportado por el banco central europeo, al tiempo que los inversores volverán a la vivienda como activo refugio más seguro que la bolsa o los depósitos…. siempre y cuando los precios sean atractivos.

¿Esto quiere decir que podremos endeudarnos de nuevo en 2009? Hombre, lo que está claro es tendremos mayor facilidad que en 2008, año en que los bancos cortaron el crédito, fueras quién fueras, para salvar los resultados anuales. En 2008 el dinero que nos dejaban los bancos para nuestra hipoteca salía a un tipo de interés aproximadamente del 7,13% ¿Cómo se llega a esa cifra? Muy fácil; a un Euribor del 5,5 % le sumamos un diferencial del 0,60%-0,75% y un suplemento del 1% que se sacaba de la manga el banco para cubrirse de las futuras alzas del índice hipotecario.

En cambio, a finales de 2009 los bancos eliminarán ese “suplemento” del 1% debido entre otras cosas a que la expectativa será de bajada de tipos y no de subida. Ayudará el descenso de la inflación, la mayor liquidez, etc. Todo aquello que nos amenazaba en 2008 irá desapareciendo durante 2009. Si las predicciones de Bernardos se confirman el tipo de interés para finales de 2009 rondará el 3,25 %. Un Euribor del 2,25% más un diferencial del 1%. Fuera suplementos.

¿A dónde nos lleva esto? Imaginemos una hipoteca de 240.000 Euros. Con las nuevas condiciones crediticias que se esperan para finales de año los bancos exigirán unos ingresos de 2.554 Euros conjuntos para aquellas parejas que demanden ese crédito. Casi un 40 % menos que en septiembre de 2008 cuando los bancos nos ponían como condición que nuestros ingresos sumaran 4.326 Euros para concedernos ese mismo crédito. Bienvenidos de nuevo los mileuristas al mercado.

¿Y la demanda? Responderá al nuevo escenario o no se dejará ver hasta 2010 como muy pronto. Ya hemos visto como el crédito va a ser más accesible y habrá mayor liquidez en los mercados pero la demanda es la que decide, veremos durante este año si entra de nuevo en el mercado o si considera que aún no es el momento.

La demanda ya no es algo compacto y amplio, ahora escasea y es muy selectiva. Tenemos lo que se llama demanda desaparecida, especuladores y extranjeros que tardarán en volver. Con una libra que ha bajado un 30% ¿Cuánto le cuesta a un inglés comprar una residencia en España y pagarla en Euros? Evidentemente, un 30% más caro. También tenemos la demanda escondida. Por un lado Inversores patrimonialistas, de los que compran para alquilar no para especular y se plantean el negocio a medio y largo plazo. La mayoría se han pillado los dedos en la bolsa y no se fían de los bancos. Eso sí, no compran cualquier cosa, sólo lo bueno (ubicación), bonito (singular, vistas, acabados, etc) y barato (como les gusta negociar…!). Otra fuente de demanda escondida son las parejas con trabajo seguro que ante las nuevas condiciones del mercado se desplazarán del alquiler a la compra. Finalmente la demanda ahogada. Aquellos que quieren mejorar su vivienda de 70 m2 por poner un ejemplo y hasta ahora no han podido.

Es cierto que hay vagas esperanzas de que el mercado se recupere. Pero no nos engañemos, a pesar de lo anterior, que no dejan de ser previsiones realizadas por un tipo que sabe mucho de esto, la economía española tiene muy mala pinta a medio plazo. Pero eso ya lo sabíamos todos, lo que nadie sospechaba era lo otro: "En muchos lugares comprar un piso ya es una buena decisión".