¿CUAL ES EL VALOR DE TU VIVIENDA?

Los tiempos que corren no son los mejores para equivocarse con algo tan vital como el valor que le das a tu casa si lo que realmente quieres es venderla, como norma no deberíamos confundir valor con precio, pero la realidad es que los propietarios estimamos un valor demasiado elevado de nuestras viviendas para el mercado inmobiliario actual. Los últimos estudios sugieren un desplome de las ventas de la vivienda de segunda mano del orden del 70 % desde el año 2005 y cifran en casi dos millones el stock de viviendas sin vender en España. Ante ese panorama los expertos vaticinan que hasta 2011 no se reactivará la actividad inmobiliaria y se esperan caídas de un 30% en el precio de los pisos. Queda claro que de acuerdo con las circunstancias ahora no sea el mejor momento para tratar de vender un piso, y que aquellos que tengan que venderlo deberán asumir que el valor de su vivienda ya no es el mismo que cuando la compraron.

Es difícil de admitir para un español medio. Las familias destinan el 40% de sus rentas para pagar su hipoteca. Demasiado esfuerzo y privaciones para acabar vendiendo el piso sin ganancias o peor aún perdiendo dinero. Se veía venir y desde afuera nos avisaban que cuando pinchara la burbuja inmobiliaria los más perjudicados seríamos nosotros, pero ni con esas modificamos nuestros hábitos. La fiebre por ser propietarios de los españoles tiene raíces sociológicas y psicológicas demasiado profundas, tanto como la aversión que sentimos por alquilar. El tema da para mucho pero se podría resumir en una frase: para pagar un alquiler me compro un piso que me cuesta casi lo mismo.

Al final tanta obsesión compradora y tanto coqueteo con la especulación han acabado convirtiendo la vivienda en un bien de consumo y como tal su precio o valor debe adaptarse a los vaivenes del mercado.

¿Cuál es el valor de mi vivienda?.
Marc Rasmussen, agente inmobiliario norteamericano describe en su blog cómo ayuda a sus clientes a definir el precio que deben pedir por su vivienda en un mercado en recesión y con elevada competencia al existir tantas viviendas en venta a la vez. Son diez consejos muy provechosos y absolutamente adaptables al mercado inmobiliario español.

Según Rasmussen, lo primero que debemos definir es ¿Cúal es el NO valor de mi vivienda?

- NO es el precio que pagué cuando la compré, más los impuestos y comisiones pagadas, más las mejoras realizadas.
- NO es lo que te digan tus amigos, familiares o vecinos a menos que ellos estén dispuestos a pagarlo.
- NO es lo que pagaste más una subida anual desde el año que la compraste.
- NO es superior al precio por el que lo vendió tu vecino, simplemente porque tu piso te guste más.

Una vez tenemos claro esto nos da los siguientes 10 consejos o recomendaciones:
1) Ser Objetivo. Por mucho valor sentimental que tenga nuestra vivienda, los compradores sólo están interesados en valorar la situación, estado de conservación y características de la misma.
2) Olvida lo que pagaste por ella. El mercado inmobiliario no siempre sube, concéntrate en lo que vale hoy y olvídate de lo que valía hace un mes o un año.
3) Descarta la opción de que aparezca un incauto que te pague más de lo que vale.
4) Piensa en lo que valdrá tu vivienda en el futuro. Estamos en un contexto bajista. Quizás la oferta que rechaces hoy no te la volverán a realizar mañana.
5) Conoce tu mercado a fondo. Estudia las viviendas que hay en venta alrededor de la tuya, los precios reales por los que se han vendido las últimas, y los precios de las que llevan mucho tiempo en venta y no se venden. Después compáralas con la tuya objetivamente.
6) Un mayor gasto en marketing no justifica un sobreprecio. Gastarte más dinero en publicidad no significa que puedas pedir más dinero que tu vecino.
7) Estudia las tasaciones recientes. Los bancos se basan en las tasaciones recientes de viviendas similares para conceder la hipoteca a tu posible comprador.
8) Adelántate al mercado. Pon el precio algo más barato que tus vecinos.
9) Sé la mejor opción. Estudia las viviendas en venta que te hacen competencia y estudia las ventajas de tu piso frente a ellas.
10) Estate preparado para bajar el precio.

En resumen ahora mandan los compradores y ellos deciden el precio. Tu vivienda valdrá lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella