EL PRECIO DE LOS PARKINGS CAE LA MITAD QUE EL DE LA VIVIENDA

Evolución precios de la vivienda y de los garajes. Fuente:Tecnitasa

En el transcurso de los últimos 10 años el precio medio de los pisos en España ha descendido un 26% mientras que el de las plazas de garaje un 13% aproximadamente. ¿A qué se debe que los garajes hayan bajado la mitad que los pisos....? 

Un reciente estudio realizado por TECNITASA revela que el comportamiento de las plazas de aparcamiento ha evolucionado  dos años por detrás del de la vivienda. Mientras que la vivienda alcanzó su punto álgido en el segundo semestre del 2007 y empezó a caer a partir de ese momento. Los parkings siguieron aumentando su precio hasta el segundo semestre del 2009.

Así, en la actualidad el precio medio de la vivienda en España se encuentra actualmente en los niveles del primer semestre de 2004, por debajo de los 2.000€/m2,  y el de los garajes se mantiene en cifras del primer semestre del año 2006, algo por debajo de los 19.000€ por plaza de garaje. 

El propio Director Técnico de Tecnitasa, Fernando García Marcos, asegura que “la razón de esta notable diferencia entre los pisos y los garajes es que el mercado de la vivienda había perdido, en parte, su característica de compra por necesidad que le otorgaba una gran estabilidad en los precios para pasar a ser en muchas ocasiones una compra especulativa sometida por tanto a una mayor oscilación de los precios. En los garajes no ha habido, en general,  esta compra especulativa, siendo más una compra por necesidad o  por inversión pero destinada a alquiler lo que le somete a una menor volatilidad”. 

Eh aquí la razón por la que los precios de los garajes ha descendido la mitad que el precio de los pisos en España durante los últimos años.

Puedes comprobar el ultimo estudio de mercado de 2014 en Madrid para más informacion, por cortesía de parkingya.

Mucho "kilómetro cero" para tan poco parking en Uruguay

La Carreta. Pedro Figari (Uruguay. 1861-1938)

Según la acreditada consultora Mackenzie Montevideo será en unos años  la ciudad con el mayor PBI per cápita de toda América Latina.  Todo un reto para la capital uruguaya, que para estar a la altura de su liderazgo económico deberá  modernizar sus infraestructuras y su stock inmobiliario, uno de los más antiguos de la región. No hace falta irse muy lejos para compararlo. En la orilla de enfrente del Río de la Plata, se encuentra Buenos Aires, su más cercana competidora regional, y las comparaciones son odiosas: El parque de oficinas de Montevideo duplica la antigüedad del de Buenos Aires o por poner otro ejemplo la proporción de habitaciones de hotel / habitante de la capital uruguaya es 100 veces inferior a la de la capital argentina. En los últimos años gracias al crecimiento de su puerto y de la influencia del turismo Montevideo está empezando a modernizar su noble pero antigua infraestructura urbana. Pero aún les queda mucho camino, por recorrer. Baste un ejemplo: Su parque de garajes….  El último estudio de Situación Inmobiliaria señala que el 50% de los estacionamientos consultados en el centro tiene poco o ningún lugar disponible.

Y es que a rebufo de su crecimiento económico los uruguayos están comprando coches como nunca antes y quien antes iba andando ahora tiene su “kilómetro cero”. Miles de coches seminuevos, de ocasión, de Km 0,  que han provocado una superpoblación de vehículos para la que Montevideo no estaba preparada y además de embotellamientos se enfrentan a la falta de aparcamiento, en los barrios céntricos los parkings no cuentan con plazas disponible y no aceptan nuevos clientes. Y como consecuencia los garajes y parkings han elevado su precio entre un 15% y un 40% en los últimos años. Garajes en Montevideo. Buen negocio en una ciudad en la que los estudios revelan que al menos la mitad de sus habitantes no dejarías su coche para viajar en el transporte público y muchos menos se fían de aparcar en la calle….

MADRID ENTRE LAS CIUDADES CON PEOR TRÁNSITO

Un sondeo realizado entre 8,000 personas de 20 ciudades conductoras habituales y a las que se les preguntó acerca de lo que se denomina "sufrimiento de conductor" y sus consecuencias: estrés, pérdida de tiempo y salud, coloca a Madrid como la ciudad número 12 a nivel mundial en dificultad para aparcar. El estudio lo patrocina IBM y para realizarlo se entrevistaron a más de 400 madrileños y concluye que el tiempo medio para aparcar en Madrid es de 30 a 40 minutos.

México DF  tiene el mayor índice de sufrimiento de conductores, es una auténtica pesadilla. En la otra cara de la moneda Montreal es lugar más placentero para conducir.

El 35% de los conductores madrileños afirma que el tráfico ha mejorado en los últimos tres años y Madrid asciende en el ranking y se posiciona como la séptima ciudad del mundo con un mejor servicio de transporte. Cada vez menos madrileños utilizan su vehículo para ir al trabajo o actividades escolares. Aunque, eso sí, se mantiene el impacto negativo en la salud, el 30% expusieron que el tráfico les afectaba negativamente al rendimiento laboral o la escuela.

El índice recoge la valoración de los conductores sobre 10 aspectos: 

1) el tiempo invertido en la conducción 

2) el tiempo invertido en atascos de tráfico 

3) el elevado precio del combustible 

4) el empeoramiento del tráfico 

5) los problemas generados por las continuas paradas y puesta en marcha del vehículo 

6) el estrés causado por la conducción 

7) la ira generada por la conducción 

8) el impacto negativo del tráfico en el rendimiento laboral 

9) el tiempo de detección del vehículo en un atasco

10) tomar la decisión de no emprender un viaje a causa del tráfico. 

Y el ranking lo encabeza México DF y lo cierra Montreal: México: 108;Shenzhen 95; Pekín 95; Nairobi 88; Johannesburgo 83; Bangalore 75; Nueva Delhi 72; Moscú 65; Milán 53; Singapur 44; Buenos Aires 42; Los Ángeles 34; Paris 31; Madrid 28; Nueva York 28; Toronto 27; Estocolmo 26; Chicago 25; Londres 23; y Montreal 21.

LO QUE CUESTA APARCAR POR AHÍ...

Se acaba de presentar el que empieza ya a ser un clásico estudio anual -el presente es la cuarta edición-, que  la consultora inmobiliaria Colliers International realiza a partir de las tarifas de estacionamiento en 156 distritos de negocios de todo el mundo. La metodología del mismo no admite fallo: consiste en visitar garajes cubiertos o subterráneos y anotar las tarifas de estacionamiento. Los datos del presente estudio se tomaron en concreto en junio de 2011 y nos cuentan entre otras cosas que el coste del alquiler de las plazas de aparcamiento, ya sea por día o por mes, ha aumentado el último año en las principales ciudades del mundo, con la única excepción de los EEUU. 

El ranking de ciudades máscaras para estacionar lo encabeza de nuevo Londres con 800 euros/mes, seguido este año de Zurich 700 euros/mes, debido a la dramática apreciación del franco suizo, ya que aunque en su moneda local no haya habido cambios el estudio está realizado en dólares, y con la mencionada apreciación el coste en dólares ha sido un 36% superior al año pasado. Les siguen en la lista Hong-Kong, Tokyo, Sidney, New York (Midtown), Toronto, Frankfurt, Shanghay y Singapur. 

Madrid con 224 euros/mes queda lejos afortunadamente de los puestos de cabeza.

MADUREZ, BENDITA MADUREZ....

                              

¿Muestra el negocio de los Aparcamientos claros síntomas de madurez...?

Parece que sí, si nos atenemos al estudio que acaba de aparecer elaborado por DBK, la primera empresa española especializada en la elaboración de estudios de análisis sectoriales, y con una clara conclusión: El mercado de gestión de plazas de aparcamiento tiende al estancamiento.  Y es que aunque generara 605 millones de euros en 2010, el alquiler de plazas de aparcamiento redujo su facturación un 1,6% en 2009 y un 0,8% en 2010.

MADUREZ… Sí, madurez, y según DBK las causas son  la falta de ubicaciones céntricas y rentables, el retroceso del número de concesiones municipales y la disminución de la demanda. Pero el mercado funcionó, y muy bien,  en 2010. Los 605 millones de euros se consiguieron entre PLAZAS DE ROTACIÓN Y PLAZAS DE ABONADOS.

- Explotación de plazas en rotación:  son aquellos garajes “con barrera”, en los que sacamos un ticket al entrar y nos cobran por minutos. Este modelo de negocio retrocedió un 1,1% y los ingresos por facturaron, para situarse en 437 millones de euros. Este pastel se lo repartieron en 2010 un total de 640 empresas que entre todas explotaban alrededor de 1.200 aparcamientos. En total unas.... 480.000 plazas, el 45% concentradas en Madrid y Cataluña.  La mayoría de estas empresas son pequeñas y de ámbito local, pero aunque las "pequeñas" sean mayoría el mercado lo dominan las grandes empresas que operan en toda España (Los Acciona, Abertis, etc) que pese a ser minoría entre las cinco mayores controlan un 55% del mercado.

- Alquiler de plazas de abonados: Son aquellos garajes que alquilan sus plazas a abonados que pagan por meses. Este mercado alcanzó los 168 millones de euros, más o menos lo mismo que en 2009. 

Un mercado aparte es el de la gestión de plazas de aparcamiento regulado en superficie, el de la zona azul o verde dependiendo del municipio,  que facturó  250 millones de euros, un  0,8% más que el año anterior. de este mercado  se espera un crecimiento entre el 1% y el 2% debido a la creación de nuevas zonas de estacionamiento, básicamente en ciudades de tamaño medio, con la difícil técnica de sacar la brocha y pintar el asfalto público. 


Así está el mercado, estancado en 605 millones de euros, bendita madurez…. la de las empresas del sector, que bien saben estar, esperar el momento y vender cuando toca.

COCHERAS EN BUENOS AIRES. ALTA DEMANDA EN LA CITY PORTEÑA.

  

Buenas noticias para la industria del automóvil en Argentina. En 2010 se vendieron más de 720.000 vehículos y las previsiones se acercan a 1 millón para 2011. Un 35% de las ventas corresponden al área metropolitana de Buenos Aires. En concreto si nos limitamos a la ciudad de Buenos Aires, lo que se conoce como Capital Federal, el incremento del parque automovilístico ha sido de 114.000 vehículos en el último año lo que constituye un verdadero desafío para los casi 3.000.000 de porteños que sufren el caos del tránsito y…. la falta de aparcamiento. 

Atención inversor: El aumento de la demanda de plazas de aparcamiento en Buenos Aires excede holgadamente al stock en oferta de las mismas y la construcción de nuevos garajes no puede satisfacerla.

No es de extrañar que las plazas de aparcamiento se hayan apuntado a la fiesta del sorprendente mercado inmobiliario argentino llegando a promediar aumentos acumulados superiores al 60% en los tres últimos años en determinadas zonas y pudiendo llegar a precios que rondan los 50.000 $ en barrios como Recoleta, Micro y Macrocentro, Barrio Norte, Belgrano o Caballito. Y todo parece indicar que el mercado inmobiliario seguirá creciendo en 2011.

¿Y qué se espera para este año 2011? ¿Seguirá siendo el mercado inmobiliario argentino atractivo para los inversores?....  La ley de la inercia dice que para que un cuerpo altere su movimiento es necesario que exista algo que provoque dicho cambio. ¿Qué tendencia trae consigo la economía argentina y qué fuerzas pueden actuar sobre ella para modificarla? En 2010 la economía argentina superó todas las expectativas creciendo un 9,2% y las fuerzas que pueden perturbar o perseverar en esa dinámica serán las mismas en 2011, a continuación presentamos las tres más poderosas:

F1: La Inflación. Argentina se sitúa en el pódium mundial de la Inflación. 2010 registró un aumento del coste de la vida del 10%, pero eso son cifras oficiales. Según entidades privadas y especialistas en la materia, el aumento de los precios real podría ser casi el triple. Un auténtico azote para las clases medias y bajas. ¿Y cómo reaccionan quienes no sufren para llegar a final de mes? Una respuesta clásica de los inversores ante la inflación es comprar inmuebles ya que la subida general de precios arrastra consigo el valor de pisos, solares, oficinas o plazas de parking, así como las rentas de los alquileres que estos generan. Tiene un cierto tufillo a burbuja, sí… pero es la misma historia de siempre y quienes desean proteger su capital lo suelen hacerlo transformándolo en ladrillos.

F2: El dólar. En Argentina no hay una moneda constante que mantenga el valor de lo comprado a largo plazo y el dólar pierde atractivo a la velocidad que pierde poder en el mundo. ¿Qué queda como valor refugio para los ahorros? Nuevamente….los inmuebles.

F3: Los “sojadólares”. El sector rural se encuentra en máximos históricos, Argentina se ha convertido en el principal proveedor global de harina y aceite de soja. Y si el año pasado fue excelente, en febrero de 2011 el procesamiento de soja ya ha subido un 43% interanual respecto 2010. En el campo está cayendo un auténtico chaparrón de dólares y la pregunta que se hacen quienes los amontonan es ¿Dónde invertir este dinero? El dinero acaba fluyendo del campo a la ciudad y se transforma de nuevo en ladrillos como valor refugio ante una inflación desbocada y el desafortunado negocio que resulta acumular dólares en el banco. Y ante la llegada de tanto dinero fresco del campo el mercado inmobiliario en Buenos Aires se ve presionado al alza.

Puesto que todo parece indicar que sí, que el mercado inmobiliario en Buenos Aires seguirá siendo atractivo este año, volvamos a las plazas de parking, a las cocheras de Buenos Aires, para advertir que ya resulta casi imposible encontrar una plaza de parking por debajo de los 15.000 dólares en la city porteña y que la revalorización de los precios de los parkings en barrios con alta demanda, como el micro y el macrocentro, se encuentran por encima del aumento que registran las viviendas para un mismo edificio.

Inversor….  Quizás mañana sea tarde, tendrías que haber invertido ayer, pero como dice un viejo tango, no dejes para mañana lo que puedas hacer hoy.

Mañana será otro día

"y esperar es lo mejor

que aunque mucho se madrugue

no aparece antes el sol.

Y como yo soy porteño

este consejo te doy:

- que dejés para mañana

lo que puedas hacer hoy".

SOLO EL 5% DE LOS ESPAÑOLES TIENEN PENSADO INVERTIR EN INMUEBLES

BRAQUE, George Les Oiseaux. 1953

Según una reciente encuesta de la OCU, más de la mitad de los españoles, concretamente el 57% ni nos planteamos adquirir una vivienda a corto plazo y sólo un 5% tiene pensado en invertir en un inmueble a día de hoy. El mismo estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios nos recuerda que en 2007 el porcentaje de españoles que tenían pensado invertir en inmuebles era casi el doble, el 9%. En 2007  un 35% ni se lo planteban. Normal, ¿verdad?, lo extraño sería que la tendencia hubiera marchado en dirección contraria y que en la actualidad fueramos más los interesados en invertir en inmuebles ahora que en 2007.

El prototipo de comprador en la actualidad según la OCU correspondería a una persona de unos 40 años, con una familia de tres o cuatro miembros, e interesado especialmente en una vivienda con garaje. Si miramos atrás recordaremos que en 2007 el comprador medio correspondía a un perfil algo más joven,  entre 25 y 35 años,  con contrato indefinido, soltero, y que se había decidido a compartir su casa con alguien más. Algunos de los que en 2007 estrenaban vivienda y pareja actualmente buscan el cambio a una vivienda mejor. No todos, algunos, los que han han ido a más en su trabajo y han pasado de tener pareja a tener familia.

LAS PLAZAS DE GARAJE EN BARCELONA DESCIENDEN UN 5% DESDE 2009

PINTURA DE ERNEST DESCALS

El último informe del Departamento de Estadística del Ayuntamiento de Barcelona, en sintonía con el resto de informes de cualquier organismo y provincia, insiste en apuntar lo que ya se sabe pero aporta las cifras exactas para darle mayor credibilidad. Así desvela el informe que  el precio de las viviendas de obra nueva descendió el 3,7% en 2010, acumulando una bajada del 11,8% desde el inicio de la crisis, en 2007. De la mano de la vivienda han bajado también las plazas de garaje. En concreto una plaza individual alcanza los 28.597 euros, el 4,6% menos que en 2009, una plaza doble de garaje vale 56.603 euros, el 20% menos, y las de moto han pasado de costar 7.500 euros en 2007 a los 4.576 del año pasado.

No hay nada nuevo bajo el sol.

EL PARKING EN BARCELONA ENCUENTRA SU MAYOR RENTABILIDAD

Según un reciente estudio realizado por Idealista.com Barcelona es la ciudad  española en la que más rentabilidad se obtiene por una plaza de garaje: 4,3% seguida por Málaga (3,4%), Palma de Mallorca (3,4%), Valencia y Madrid (3,2%) y Córdoba con una rentabilidad del 3%. En el lado opuesto los garajes menos rentables orresponderían a las ciudades de Murcia, Granada y Santander (2,6%), Zaragoza (2,2%) y por último la ciudad en la que los parkings son menos rentables es Valladolid (2,1%).

A continuación en el cuadro publicado por Idealista se puede observar la relación de capitales de provincia y la rentabilidad que ofrecen las plazas de parking y los pisos en cada caso. Barcelona es la única ciudad en la que los pisos ofrecen menores rentabilidades que los garajes.

El cuadro y el estudio corresponden a Idealista y están efectuados sobre los precios de venta que publican en su portal inmobiliario, por lo que son orientativos ya que para conocer la rentabilidad real se necesitaría el precio de compra real, siempre inferior como mínimo en un 10% al precio publicado en los portales inmobiliarios.

EL PARKING O LA GUINDA DEL PASTEL EN EL REDONDO NEGOCIO DE LOS HOSPITALES PRIVADOS.

Que las empresas que gestionan los ocho nuevos hospitales de Madrid hayan recuperado en 4 años más del 90 % de la inversión realizada es algo que lleva tiempo denunciando la Coordinadora Anti-Privatiación de la Sanidad Pública de Madrid, http://www.casmadrid.org/, no deja de ser un gran negocio para los accionistas de las empresas propietarias de los hospitales ya que hasta el 2037 no vencen los contratos de explotación.... Visto desde el punto de vista de los contribuyentes el mismo negocio es pésimo, las empresas concesionarias obteniendo ingentes beneficios montando hospitales en un suelo público cedido gratuitamente por la administración, y lo que es peor explotando negocios paralelos en ese mismo suelo público, como por ejemplo, cafeterías, tiendas y PARKINGS....

Aprovechando el momento de crisis, contaba Juan Ferrari en su Blog en Cinco Días lo siguiente: "El parking es más rentable que los quirófanos, hay varios inversores dispuestos a comprar hospitales privados en España. El negocio es el siguiente: el edificio se lo queda un constructor o un inversor que a su vez lo alquila a una gestora de hospitales para explotar los quirófanos, las camas y los consultorios. A su vez, el gestor realquila espacios y quirófanos a médicos que funcionan como sociedades anónimas. Aunque es un mercado cada vez más maduro, en especial en ciudades grandes como Madrid o Barcelona, todavía quedan algunas buenas oportunidades.

Pero en los contratos de gestión, el propietario del edificio siempre se reserva la explotación de los parkings. Es un negocio redondo, con una clientela asegurada y con buenos precios, pues los que acuden a los hospitales suelen utilizar el coche por aquello de la salud. Ya saben, construyan un hospital con un parking muy, muy grande"

Así que ya lo sabemos, hasta en los hospitales el parking es el elemento más rentable de la casa. Y para acabar no olvidemos que si bien en Madrid o Barcelona es un mercado ya maduro, aún está lejos de lo que se puede llegar a conseguir exprimiendo el negocio, como sucede en Londres, dónde las concesionarias de hospitales están alcanzando beneficios del 500% sobre lo invertido.

RESISTIENDO CONTRA CORRIENTE.

Los precios de las plazas de garaje están aguantando la crisis inmobiliaria bastante mejor que los precios de la vivienda, se resisten a bajar en las mejores zonas llegando incluso a seguir con la tendencia al alza en el centro de las grandes ciudades. Sí que es verdad que en los barrios más periféricos los precios han descendido, pero allí donde los precios han bajado lo han hecho mucho menos que en el caso de las viviendas.
Haciendo un seguimiento del comportamiento de los precios en cualquiera de los principales portales inmobiliarios podemos constatar lo anterior, pero no hacen falta estudios de mercado ni análisis de datos para ello, es tan sencillo como recorrer las calles de cualquier ciudad y hacerlo desde el centro a las afueras, si lo hacemos en coche y tratamos de aparcar o de buscar sitios vacios mejor. No tardaremos en darnos cuenta de la realidad: los precios están directamente relacionados con la disponibilidad de aparcamientos en la calle. Por supuesto que hay otros factores que influyen, pero por encima de la crisis inmobiliaria los precios de las plazas de garaje aumentan, aguantan o bajan en función de la dificultad o facilidad para aparcar en la calle.

Otros factores que protegen el precio de los garajes son:

- La relación oferta/demanda. La oferta de aparcamientos es mucho más limitada que la de viviendas y su demanda se ha mantenido estable durante estos años, además el parque de vehículos se mantiene al alza. Esto ocurre en todas las zonas excepto en las periféricas con abundante obra nueva o de reciente construcción, dónde generalmente la normativa municipal obliga a construir plazas de garaje vinculadas a las viviendas y en muchos casos no consiguen venderse todas.

- El efecto de los parquímetros. Desde que los ayuntamientos pusieran en marcha en el centro de las ciudades el Servicio de Estacionamiento Regulado (SER) los vehículos que acostumbraban a dormir en la calle han tenido que alquilar o comprar una plaza de aparcamiento por lo que la incesante propagación de las zonas reguladas con parquímetros está ayudando a mantener el precio de los garajes privados.

- Ausencia de cargas hipotecarias: En la mayoría de los casos las plazas de garaje no tienen cargas y el vendedor no debe pagar una cuota al banco cada mes como sucede con los pisos, en esas circunstancias un vendedor no tiene prisa por bajar el precio ya que no se siente agobiado. Sí que se nota una mayor flexibilidad a la hora de negociar un precio pero no para bajarlo de entrada.

En definitiva: la oferta limitada, la demanda sostenida, la competencia con los parquímetros y la ausencia de cargas hipotecarias son parte importante de la causa de que el mercado de las plazas de garaje resista mejor la crisis que el de la vivienda.

MALAGA: DESCIENDEN UN 25% LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES Y LAS VENTAS DE LAS PLAZAS DE GARAJE

Según el diario Sur, la crisis y la necesidad de recortar gastos mensuales ha provocado caidas en los precios de los alquileres y las ventas de parkings en Málaga que llegan al 25% en algunos barrios. Por ejemplo en el casco antiguo, tradicionalmente la zona con mayor dificultad para aparcar, el arrendamiento medio ha bajado de 200 euros a 120-150 euros. En la zona centro el precio de las plazas de parking ha bajado de 48.000 euros a 30.000-40.000 euros. La caida es similar en otras zonas no tan céntricas, por ejemplo en distritos como Cruz de Humilladero donde la alta demografía y la carencia de aparcamientos en sus edificios antiguos se combinaban hasta hace bien poco para mantener constante la demanda de plazas. Hoy en día en las plazas en venta han pasado de costar 24.000-30.000 euros a 18.000-21.000 euros y los alquileres han pasado de 90-100 euros a 70-80 euros.

Lo mismo ocurre en el resto de barrios de Málaga, dónde los efectos de la crisis presiona a la baja los precios de los aparcamientos, ya sean de venta, de alquiler, privados..... o del ayuntamiento, que se está viendo obligado a ofrecer descuentos del 30% para quienes adquieran una plaza en concesión.

VITORIA. SE ESTIMAN EN 28.000 LOS VEHÍCULOS "SIN TECHO"

lan Director de Aparcamientos encargado por el Ayuntamiento de Vitoria a la empresa Doymo, y que publica El Correo Digital

, serían 28.000 los vehículos que aparcan en la calle cada noche en Vitoria. Las zonas más castigadas por la ausencia de plazas de parking son como no las más céntricas. Lógicamente y como en cualquier ciudad que se llevara a cabo un estudio similar la zona más conflictiva es el "Casco Viejo", dónde el Ayuntamiento se planteó construir un aparcamiento subterraneo pero que dejó en el olvido por su elevado coste. En segundo lugar El barrio de "Zaramaga", donde también se han abortado diversas iniciativas para construir un garaje subterraneo y en tercer lugar el barrio de "Santa Lucía". Así mismo el estudio desvela que en Vitoria hay 433 vehículos por cada 1000 habitantes, más que en ciudades como París, y que el número va en aumento. Por último señalar que es precisamente en las zonas que hemos nombrado antes dónde los garajes salenb más caros, de 45.000 a 65.000 euros, mientras que en el resto de los barrios el precio varía de 13.000 a 27.000 euros.

CUANDO EL RÍO SUENA...

Según nuestro sabio refranero, cuando el río suena, agua lleva… o piedras trae, según los gustos y las versiones del mismo. Eso sí, por mucho que nos parezcan diferentes los sonidos de las piedras y el del agua, el significado es el mismo: Cuando se repiten incesantemente comentarios sobre un hecho será que algo de cierto hay en ello, los rumores no acostumbran a ser gratuitos cuando apuntan siempre en la misma dirección. Y el hecho en cuestión es la caída del precio de la vivienda, sobre el que continuamente están recayendo amenazadoras previsiones a la baja desde todo tipo de organismos y asociaciones que deberían ser tenidas en cuenta. Cuando la realidad es tan cruel no podemos permitirnos mirar a otro lado y si el precio se ha de corregir a la baja mejor que lo haga cuanto antes y así más rápido se estabilizará el mercado. Aunque a corto plazo suponga un frenazo a la recuperación económica.

La semana pasada fue la agencia de calificación de riesgos standard & poor´s (s&p) la que nos prevenía de la caída del precio de la vivienda en España en más de un 30% en los próximos dos años y hasta nos explicaba cómo se repartiría esa caída: un 20% en 2009, un 10% en 2010 y un 5% en 2011. Casi nada. S&P nos califica como los peores de Europa y ocupando tal posición no es de extrañar que se atreviera a recordar con cierto retintín como fuimos incapaces de parar la construcción de casas cuando la demanda ya se desplomaba y se le empezaban a ver las orejas al lobo. Y no les falta razón. A los que ya han olvidado las barbaridades que se cometieron en pleno Boom del ladrillo les conviene recordar un dato turbador: En pleno año 2006 se concedieron 800.000 permisos de viviendas en España. Tantos como los concedidos en Francia, Alemania y Bélgica juntos...

Esta misma semana otros que saben mucho de esto, la consultora Aguirre Newman, ha hecho públicos los datos de su propio estudio, centrado en Madrid pero que nos da una idea de cómo está el panorama inmobiliario. Según sus investigaciones de mercado el valor de los inmuebles han acumulado un descenso del 13,7 % en los dos últimos años. Corrección a la baja insuficiente para reanimar el mercado ya que creen que este debe caer un 20% más para reactivarse. Casi un 34% en total.

Por último el bombardeo de previsiones negativas ha llegado incluso de un organismo tan optimista y poco dado al dramatismo como la AFI (Asesores Financieros Internacionales) que pronostica una caída del 30% en el precio de la vivienda hasta 2011.

Ya sabemos lo que nos viene encima si hacemos caso de los rumores y noticias que sitúan el precio de nuestras viviendas muy por debajo de su valor actual, o más doloroso aún, de lo que creemos que es su valor. Según publicó el Mundo este mismo fin de semana en su suplemento inmobiliario, un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas. Vamos, para entendernos casi todos los que compraron su vivienda a partir de 2007.

Y es que cuando el río suena... piedras trae. Le sienta mejor esta versión del refrán al contexto de la nueva realidad inmobiliaria: Las casas son ahora como los coches; se devalúan nada más estrenarlas.

MERCADO DE LOS PARKINGS. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS

Abríamos este blog en marzo de 2007 con un estudio realizado por el portal Idealista y publicado por Invertia. Consistía en un ranking de precios de plazas de parking en las principales ciudades españolas. Casi dos años después recuperamos el estudio y comparamos los precios de aquel lejano marzo de 2007 cuando a casi nadie se le pasaba por la cabeza que pudiera darse un pinchazo en lo que ya se intuía una burbuja inmobiliaria y mucho menos que nos meteríamos de lleno en la actual crisis financiera y de liquidez que ha hundido los precios de la vivienda en todo el mundo.

¿Cómo han evolucionado los precios de las plazas de parking en Madrid, Barcelona y Valencia en este tiempo?

Según nuestro estudio de mercado:

- En Madrid los precios han pasado de 2.597 €/m2 a 3.071 €m2. Han aumentado un 18,25%

- En Barcelona han pasado de 2.402 €/m2 a 2.709 €m2. Han aumentado un 12,78%

- En Valencia los precios han pasado de 2.307 €/m2 a 3.065 €m2. Han aumentado un 32,86%

Los datos son como mínimo sorprendentes. Ya sabíamos que la escasa oferta en las grandes ciudades influía mucho en el precio de las plazas de parking, sospechábamos que el comportamiento de este producto iba a ser más estable a la crisis del sector, no obstante los aumentos que nos hemos encontrado son sencillamente imposibles de creer y en breve los analizaremos con detalle para encontrar la explicación.

PRECIOS MEDIOS NACIONALES

Según según un estudio del Ministerio de Vivienda, recogido por El País, el precio medio de las plazas de garaje lo encabeza el País Vasco (52.900 €), seguido de Cantabria (32.000 €) y Baleares (30.400 €). La dispersión de precios es considerable entre la primera y tercera comunidades, pero aún lo es más si lo comparamos con el siguiente grupo que se sitúa entre 20.000 € y 24.000 € y encabezaría Cataluña(24.700€), seguida de Comunidad de Madrid (24.700€), Ceuta (24.100€), Aragón (23.700€), Andalucía (22.100€), Comunidad Valenciana (21.900€) y Castilla la Mancha (20.200€). Finalmente nos encontraríamos un tercer grupo de comunidades que no llegarían a los 20.000 € de promedio.

Si nos fijamos en el precio medio por municipios, el más elevado correspondería a la ciudad de San Sebastián con 98.800 € !! seguida a mucha distancia por un segundo grupo de ciudades encabezadas por Tarragona (48.000€), Bilbao (38.300€), Santander (34.800€) y Palma de Mallorca (30.400€). Finalmente el resto de ciudades se situaían en un abanico de precios medios que oscilan entre los 29.000 € de Sevilla y los 10.400 € euros del Área de Salamanca.

COMPARATIVA INVERSIÓN EN PARKING / VIVIENDA

En un reciente estudio de elaboración propia hemos calculado el retorno bruto de la inversión, resultante para una inversión de 100.000 € en cinco ciudades españolas suponiendo que invirtiéramos dicha cantidad en plazas de parking y lo hemos comparado con el retorno que hubiéramos obtenido de haber invertido los 100.000 € en viviendas. El resultado lo podemos visualizar en la siguiente tabla: Fuente: Parkingya!

Como primer dato a destacar observamos que tasa anual equivalente de la inversión realizada, salvo dos excepciones, no supera al precio del dinero, actualmente el 4 % y si se cumplen las expectativas llegará al 4,5% a finales de 2007. Tan sólo la inversión en plazas de parking en Barcelona, y en viviendas en Málaga supera el 4%. Como veremos en la siguiente tabla, extraída de nuestro propio estudio de mercado, el alto precio de los alquileres en Barcelona combinado con un precio relativamente “bajo” del coste de compra de las plazas de garaje es la causa de ser la opción de mayor retorno para el inversor. No obstante si contemplamos los gastos de mantenimiento el retorno neto bajaría al 4,41 %.

Fuente: Parkingya!

Aunque el TAE de la inversión en viviendas sea superior al de las plazas de garaje, desde aquí recomendamos a quién esté pensando en invertir y dude entre parkings o pisos que se fije en otros factores antes de decidirse. Por ejemplo con los 100.000 € de nuestro estudio podríamos invertir en tres o cuatro plazas de parking pero difícilmente en un piso. La relación contractual con el inquilino de un parking es mucho más sencilla de gestionar que en el caso de una vivienda ya que entre otras cosas no se está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y tampoco necesitaremos un juez para desahuciar a un mal pagador. Otro factor a tener en cuenta es la posibilidad de desprendernos escalonadamente de nuestra inversión ya que podemos vender una de las plazas de parking en un momento de necesidad y mantener el resto.